Plafonds de loyer Jeanbrun : calculer vos revenus locatifs
Les loyers applicables dans le cadre du dispositif Jeanbrun sont plafonnés en fonction de la zone géographique et du niveau de location choisi. Ces plafonds conditionnent à la fois le loyer maximal autorisé et l'accès aux taux d'amortissement correspondants. Comprendre leur mécanisme est indispensable pour sécuriser votre projet et anticiper son impact fiscal.
Les trois paliers de loyers du dispositif Jeanbrun
Le loyer intermédiaire (LLI) : la cible classique des bailleurs privés
Le loyer intermédiaire constitue le niveau de location le plus couramment retenu dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Il se situe à un niveau proche du marché, tout en restant encadré par des plafonds réglementaires dépendant de la zone géographique. Ce niveau de loyer permet un accès large au marché locatif, avec un taux d'amortissement modéré et une gestion locative généralement plus fluide.
Taux d'amortissement : 3,5 % (neuf) / 3 % (ancien avec travaux)
Le loyer social et le loyer très social : pour un impact fiscal renforcé
Les niveaux de loyer social et très social impliquent des loyers plus bas que le marché, en contrepartie d'un avantage fiscal renforcé. Ils s'adressent à des ménages respectant des plafonds de ressources plus stricts et s'inscrivent dans une logique de production de logement accessible. En contrepartie, ces niveaux ouvrent droit à des taux d'amortissement plus élevés et à des plafonds annuels de déduction majorés.
Social
Taux : 4,5 % (neuf) / 3,5 % (ancien)
Très social
Taux : 5,5 % (neuf) / 4 % (ancien)
La formule de calcul du loyer mensuel
Le barème au m² par zone (valeurs 2026)
Les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges. Ils varient selon la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2) et selon le niveau de location retenu. Le tableau ci-dessous présente les valeurs de référence applicables, sous réserve de publication des décrets définitifs.
| Zone | Social | Intermédiaire | Libre (marché) |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | 10,55 €/m² | 14,03 €/m² | 17,55 €/m² |
| Zone A | 8,82 €/m² | 11,31 €/m² | 13,04 €/m² |
| Zone B1 | 7,14 €/m² | 9,83 €/m² | 10,51 €/m² |
| Zone B2 | 6,87 €/m² | 8,54 €/m² | 9,13 €/m² |
* Valeurs indicatives 2026. Les plafonds exacts sont publiés par décret.
L'application du coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / S)
Le plafond de loyer au mètre carré est ajusté par un coefficient multiplicateur destiné à tenir compte de la surface du logement. Ce coefficient est calculé selon la formule suivante :
Formule :
Coefficient = 0,7 + (19 / surface habitable)
Il permet d'augmenter légèrement le plafond applicable aux petites surfaces, afin d'éviter une pénalisation excessive des studios et T2.
Plafonnement du coefficient à 1,2 : l'impact sur les petites surfaces
Le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2. Ce plafonnement limite l'augmentation du loyer maximal pour les très petites surfaces, même lorsque la formule mathématique conduirait à un coefficient plus élevé. En pratique, ce mécanisme encadre strictement les loyers des T1 et T2 situés en zones tendues.
L'impact du loyer sur l'amortissement fiscal
Pourquoi un loyer modéré garantit la neutralisation de l'imposition
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le niveau de loyer influe directement sur le montant des loyers imposables et, par conséquent, sur l'efficacité de l'amortissement. Un loyer modéré permet plus facilement de neutraliser l'imposition des revenus fonciers par le jeu combiné des charges, des intérêts d'emprunt et de l'amortissement. À l'inverse, un loyer trop élevé peut conduire à un résultat foncier positif résiduel imposable.
Comparaison : loyer de marché vs loyer Jeanbrun
Le loyer de marché maximise le revenu brut, mais expose à une fiscalité plus lourde. Le loyer Jeanbrun privilégie un équilibre entre rendement locatif et optimisation fiscale, en sécurisant l'accès aux mécanismes d'amortissement. L'arbitrage doit être réalisé à l'échelle globale du foyer fiscal.
Détermination des taux et plafonds en présence de plusieurs logements (Règle des 50 % des loyers)
Lorsque le foyer fiscal détient plusieurs logements éligibles au dispositif Jeanbrun, le taux d'amortissement applicable et le plafond annuel de déduction ne sont pas déterminés logement par logement. Le texte prévoit une appréciation globale, au niveau du foyer fiscal, fondée sur la structure des loyers bruts perçus.
Principe de majorité des loyers
Le niveau de location applicable (intermédiaire, social ou très social) est celui qui représente plus de 50 % des loyers bruts annuels perçus par le foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus, au titre de l'année considérée.
Cette majorité conditionne :
- le taux d'amortissement applicable,
- le plafond annuel global de déduction (8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €).
Il n'existe aucun mécanisme de proratisation par logement.
Conséquences juridiques
- Un logement loué en social peut relever du taux intermédiaire si les loyers intermédiaires sont majoritaires.
- À l'inverse, un logement loué en intermédiaire peut bénéficier du taux social ou très social si ces loyers sont majoritaires au niveau du foyer fiscal.
- Le taux et le plafond peuvent varier d'une année sur l'autre, en fonction de la structure effective des loyers.
Ce mécanisme implique une vigilance déclarative particulière, notamment en cas de vacance, de relocation ou de modification des loyers.